2017年开始，房地产领域中一个话题经常被辩论：三四线楼市的兴旺何时完结？这个问题至今尚不答案。过去两年，凭借三四线楼市的愈演愈烈，夹住全国房地产销售的上升，也可谓了一批房企的业绩神话。从国家统计局的数据来看，2018年上半年，中西部地区的商品房销售仍然夹住仅有行业展现出。房企的中报月底近期相继公布，一些重仓一二线城市的房企，展现出佳，上半年销售仅有快速增长一成，或与去年持平，甚至下降五成的皆有之。

但几家重点深耕三四线城市的房企，却以黑马之姿跑出不错的增长速度。数据表明，今年1~6 月，万得100 个大中城市成交价土地规划建筑面积同比快速增长19.4%，一线、二线、三线城市总计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局还在沉降。但影响三四线楼市展现出的最重要变量棚改政策有数更改，对于未来，行业辨别仍然分化。

融创中国董事会主席孙宏斌指出，三四线楼市于是以较慢加热。但都市圈的布局动力，于是以更有更加多原本注目一二线城市的房企转入那些陌生地带。销售黑马仍归属于三四线如果说，过去几年，房企还在为行业否转入白银时代而保住面红耳赤的话，今年更加多房企会低头说道Yes。调控令人焦虑，房企想独善其身完全无有可能。

重仓深圳的深圳控股，今年上半年合约销售金额只有人民币43.1亿元，同比下降52%。董事会主席吕华告诉他第一财经，因为调控，公司现有产品申请人预售不存在时间上的迟缓，另外，由于禁售，项目定价最后由政府审核，公司在定价上丧失一定的自主性。这两个因调控造成的主要影响可缩放到全行业的房企中。2018年的中期业绩报告会上，孙宏斌称之为，在2016年10月份时，我们辨别，这次宏观调控的不利程度多达任何人的想象，会在短期内放松，不会更加不利。

他的辨别如今获得检验。在深圳、广州等一线城市享有多处项目的佳兆业，今年上半年的销售金额某种程度不出理想。佳兆业主席郭英成、独立国家非继续执行董事饶永、财务部总经理吴建三人均对第一财经回应，如此行情下，能快速增长一成已科容易。

上半年，万科的销售金额为3046.6亿元，同比下降9.9%。继续执行副总裁兼首席财务官孙嘉对第一财经回应，房地产行业是长周期产业，下半年不会有更加多项目入市。不回避个别房企的中期业绩不受推售节点的影响，但调控产生的压力也是贯彻不存在的。

上半年里，行业跑出的销售增长速度黑马中，有多家是专心三四线城市的地产开发商。为防止同质化，与专心在一二线的母公司中海地产（00688.HK）错位竞争，在非一线城市积极开展地产研发业务的中海宏洋（00081.HK）上半年的合约销售金额为284.54亿港元，销售面积为226.35万平方米，分别同比下降54.0%及30.4%，由于期内物业销售大幅度下降，收款情况理想，至期末公司现金及存款同比下降36.4%至323.21亿港元。而同期，中海地产的销售金额增长速度是18.5%，领先于中海宏洋。

2016年开始，富力地产（02777.HK）非一线城市土地储备占到比逐步增大，其回应：这种扩展方式可减少在若干城市或地区所不受宏观或特定政策风险影响造成的集中性风险。2018年上半年，富力地产的合约销售金额为570亿元，同比增加47%，刷新新纪录。

其中，二线城市占到销售金额的60%。房企沉降在行业经常出现上行趋势时，如何每每上前，是每一个房企面对的联合考验，布局是房企战略调整的第一步。正是出于去年和今年上半年，三四线市场的较好展现出，一些开发商自由选择布局沉降。

2017年上半年，中国恒大买地152宗，还包括上海、深圳、杭州、济南等一二线、三线城市项目，至期末公司总土地储备项目719个，其中，一二线的储备原值占到72.6%，三线城市27.4%。将今年上半年数据与2017年同期相比，由此可知在投资上增长速度有所上升。2018年恒大中报表明，上半年买地68宗，截至6月30日，公司总储备项目822个，其中一二线的储备原值占到68%，三线占到32%。

三线占到比有所提高。今年上半年，期望能尽早车站到第一阵营的、合约销售金额同比快速增长将近五成的中南建设（000961.SZ）拿地80宗，土储面积约138万平方米(占2017年全年追加项目面积的76%)，而同期中南建设的销售面积为520.3万平方米。中南建设提供的80宗地，多数坐落于温州、惠州、梅州、泉州等三四线城市，环绕长三角、珠三角和京津冀都市圈。

富力地产2018年中报认为了房企拿地布局沉降的原因：上半年，对二线、三四线城市的扩展更为明显，乃由于该等城市的发展不受政策容许的影响较较少，且目标客户为更加可观的城市人口。整体而言，据中银国际报告，今年1~6月，万得100个大中城市成交价土地规划建筑面积同比快速增长19.4%，一线、二线、三线城市总计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%；地价方面，成交价均价同比上升0.6%，其中，一线、二线、三线城市总计成交量同比分别变化-21.3%、6.2%、16.8%。

屁股要求脑袋，开发商用脚投票，整体而言，土地布局呈现出向三四线城市沉降趋势。但值得注意的是，一个影响三四线楼市的最重要变量已再次发生转变。今年7月，要因地制宜前进棚改货币化移往。这意味著，在去库存任务基本已完成的城市，棚改货币化比例将不会减少。

8月底，长春公布《关于中止棚改项目货币化移往购房奖励政策的通报》，宣告新的启动实行的棚改项目中止货币化移往购房奖励政策，希望有条件的棚改项目新建一定数量的搬迁移往住房。目前，对棚改货币化依赖度较小的中小房企面对着市场份额、销售规模、融资渠道放宽的多重压力。此外，调控政策也席卷三四线城市。8月底，呼和浩特公布调控房价、平稳房地产市场的涉及通报，对商品房价格同比涨幅较慢、不存在捂盘惜售等不道德的项目开发商展开约谈。

一名在三四线城市有多个项目的开发商对第一财经回应：目前多城房地产去库存早已到了尾声，现在预期早已再次发生转变，对于未来前景，我们维持慎重。对于行业，孙宏斌辨别的两个情绪与三四线城市的布局密切相关：其一是，三四五线城市正在加热，展开布局的开发商忍受较小压力；其二是，禁售造成开发商前年和去年卖的地有可能不得不以亏本价售出。

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